城市更新专题研究系列·77·睿诚研究院
文
罗乾波
前言：
来卡塔尔工作已十年的武汉小伙张一帆，曾经对媒体说，他亲眼见证了这座沙漠新城从平地而起。
距离卡塔尔首都多哈以北15公里，一座叫“卢赛尔”的新城拔地而起，“十年前我们刚来卡塔尔的时候，这里一片全是沙漠，运气好你还可以野骆驼、野兔。”
01
卢塞尔的前世今生
据卡塔尔世界杯组委会官方微博消息，这座城市在卡塔尔历史上有着举足轻重的地位。
19世纪时期，卢塞尔地区是现代卡塔尔君主谢赫贾西姆·本·穆罕默德·阿勒萨尼的地盘，他在距离多哈约23公里的地方建造了卢塞尔城堡来标志自己的统治地位。这座城市的名字来源于阿拉伯语中的“AlWassail”，它指代的是当地的一种稀有植物。
谢赫贾西姆在卢塞尔地区建造了卢塞尔城堡的一个多世纪后，卡塔尔*府开始计划将该地区建设成一个超现代化的城市。
自年以来，这一美好愿景逐渐被实现，目前这座城市已经为今年即将举办的国际足联世界杯做好了准备，卢塞尔球场的首场比赛将于11月22日打响，对阵双方为阿根廷和沙特阿拉伯(C组小组赛)。
近年来，卢塞尔新城举办了许多重量级的体育赛事，特别是年世界男子手球锦标赛和年首届卡塔尔F1大奖赛。目前，这座城市和卢塞尔球场已经在世界杯期间成为全球焦点。
简析：
睿诚研究院分析，富得流油的卡塔尔，似乎是为体育而生的国家之一，从年前就开始积极筹备各项体育赛事，足球、男子手球和接下来的亚洲杯等，硬是把一片荒漠之地，打造成了国际性体育赛事的知名城市。
比如，本次多亿美金操办世界杯的“壕横”，已让全球各地吃瓜群众仰慕一片，都叫嚣着要去卡塔尔打工。
他们的日程生活场景，是这样的：
卡塔尔人均收入14万美元，折合人民币将近百万，位于全球第一。本国公民无论挣了多少钱，都不交个人所得税。
卡塔尔公民结婚时可以向*府领取婚房，根本不需要自己花钱买房。
卡塔尔人每生一个孩子，*府会发给3.5万美金。日常生活中使用的水电全免，上学不要钱，看病免费——不仅在卡塔尔国内，就连出国治疗也免费。
卡塔尔的女性一般不外出工作，男人们每天只需要上三四个小时班，就能养活一家老小。即使他们都躺在家里不上班，也能每月领取5万元人民币的补贴。
等等
为成功举办世界杯和强化国家和城市的品牌影响力，卡塔尔仿佛使出了洪荒之力，一鸣惊人，令世界刮目相看。
02
卢塞尔的地产和城市化进程
据“懒熊体育”相关内容，可知：
和“冬奥小城”崇礼不同，卢塞尔这座几乎“从零建起”的城市，起源和世界杯无关。其实，“卢塞尔计划”在年就第一次被提出，比卡塔尔获得世界杯主办权还早5年。甚至它一开始并不是作为城市的概念被提出，只是当时推出的一个房地产项目。
所谓“城市”和“房地产”，都是现代化社会里才有的概念。更早之前的卢塞尔只是一个村庄。不同于我们熟悉的现代行*区划方式，城市和村都不是卡塔尔的行*区单位。这个海湾直接用阿拉伯数字把全国分为了98个区（Zone1-Zone98），卢塞尔在69和70两个区里面。
卢塞尔房地产项目的提出，源自年卡塔尔内阁会议上通过的“第2法令”，它第一次通过并允许非卡塔尔居民在该国某些区域拥有住房，其中就包括卢塞尔地区。
不过和传统的房地产行业逻辑不同，卡塔尔人修城市卖房子，并不是单纯为了直接获得土地经济收入。卢塞尔一开始要解决的，其实是这个能源国家在结构多元化转型中，面临的人口问题。在著名的“卡塔尔愿景”中，这被写进了5大关键问题里：
卢塞尔项目主要由卡塔尔迪亚尔房地产投资公司（QatariDiar）投资驱动。截至年，它们已经买下卢塞尔区域80%以上的地块。开发卢塞尔，只是该公司业务的一部分。成立于年的迪亚尔公司，在全球22个国家有50个正在开发的投资项目，包括美国的康莱德酒店、埃及的开罗瑞吉酒店等，公司总投资价值约亿美元。迪亚尔的背后则是著名的卡塔尔主权财富基金。
投资规模的加大，则让这个地产项目的配套设施越来越齐全。在市*规划里，卢塞尔规划了19个地产区域，既有高端的、环绕着18洞高尔夫球场的别墅区，也有靠近东岸的海景高层住宅。与之配套的教育、医疗、零售、公共交通等设施也都有体现，它已经从一个地产项目，逐渐向一座完全现代化的城市发展。
简析：
睿诚研究院观察，曾经的沙漠之城，经两个多世纪的变化与发展，终于在本次世界杯上大美开屏，引得八方来贺和点赞。
其中，卢塞尔的发展，当初并不是为世界杯准备的，是该国家自我发展战略的需要而生发的。
如上，卢塞尔从一个沙漠区域上的一个小村庄，为满足国内不断增大的人口、产业等需要，早先“卢塞尔计划”的战略构想和提出，主要是为了解决人口和产业有效布局的核心问题，那时跟世界杯等无甚关联。
在基础逐步成熟后，卢塞尔也走过了一条从小村庄到国际化城市的蝶变之路，并充分借鉴了国际上众多的区域空间规划和城市更新等手法，从其起步时，就不是一个简单的房地产项目，它承担着该国内优质空白板块的规划和发展提质的特殊使命。
睿诚研究院认为，在这个理念下，卢塞尔才一步步成为了可承担世界杯重要舞台的股肱之臣，功不可没，利在未来。
如果要中国房企去搞，基本都是会规划成所谓的小镇、卖完房子就会拍屁股走人，绝对不会考虑是名城还是*城的问题。
另外，从城市更新的角度来看，卢塞尔19世纪就是诸侯类君主的封地和城池，其渊源很长，也流传着众多的人文故事，把余年的历史古城打造成新的全球性运动名城，也是国际上城市更新的一个典型案例，不要老是把城市更新的眼光，局限于人口稠密城市的建成区等，容易掉入思维的陷阱。
我们认为，只要有历史和故事，虽然只有一个小村庄形影相吊、如孤*野*一样，仍可以用城市更新的策略来创造出一片新的可焕发出勃勃生机城市空间。
从诸侯封地、沙漠化小村落到现代化城市，卢塞尔将能给大家在城市空间运作和城市更新等方面，有哪些启示呢？
大家可以思考和参考一下
03
结语
睿诚研究院觉得，卡塔尔世界杯重磅来袭，除了激动人心的足球赛事、商业故事等之外，历史的传承和城市的建设及变化等，也是国内房企和城市更新等领域需要观察和思考的地方。
当然，那些缺乏国际视野、和对最新产业变化趋势不敏感、和在狭窄范围内从操作城市更新的人等，将在卢塞尔城市变化的故事中难以找到“真经”，也不会与大家引起共鸣。
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