洞察导读
在线上零售和物流等产业的带动下，全国物流总额保持着快速增长的态势，十年间的复合增长率达到11.9%，而快速的需求增长与优质物流设施总量不匹配成为了行业的一大矛盾。为此，国家在*策层面以减免税费等方式引导物流地产良性发展，带来的则是物流地产商对现代物流地产的积极布局。
一、零售业中的电商以及第三方物流的快速发展，成为物流地产朝着高标准、高质量方向升级的重要推手。
1）网络零售在社会消费占比持续提升，推动相应的物流地产需求提升。
随着移动终端的普及和消费习惯的改变，电商行业在过去几年得到快速发展。年，实物实物商品网上零售额占社会消费品零售额的比例已经升至24.9%，较5年前大幅提升了14.1个百分点。
图1：社会消费品总额、实物商品网上零售额及增速
数据来源：wind
网络零售模式根据其海量sku、长尾商品多、节日促销大、发货要求快等特点，对仓储空间的标准化、智能化、规模化要求更高，并直接拉动了相关物流地产的繁荣发展。以阿里、京东、苏宁为代表的电商企业积极筹建自用仓储设施，利用创新科技优化物流配送全流程，更好地提升电商购物体验。
图2：我国历年物流总额、物流总费用及增速
数据来源：wind
2）行业整体格局呈现“一超多强”，内资企业快速成长话语权提升。普洛斯中国凭借基金轻资产模式快速扩张，占据市场龙头地位，2-10名的企业间规模相对均衡。
随着年普洛斯中国的私有化完成，以及国内以万纬、宝湾物流为代表的内资企业的快速成长，目前我国物流地产行业已经改变过去外资主导的局面，内资企业占有越来越重要的话语权。
图3：年主要物流地产商市占率对比
数据来源：平安证券
3）我国物流地产行业在量和质方面都有巨大的提升空间，以满足不断增长的现代化物流供应需求。
我国现有的物流仓储设施约70%建于90年代之前，且其中有约75%难以满足现代企业的需求。
从相关指标上来看，中国主要城市非自用中高标准物流设施面积仅约为0.26亿平米，通用仓储面积为8.6亿平米，相比之下美国分别为3.7亿平米、17.7亿平米。
人均面积则差值更大，我国人均优质物流设施面积约合0.平米，较美国的1.17平米人均相差约77倍；人均通用仓储面积美国为5.55平米，中国则为0.66平米，相差约8.4倍。
图4：中美物流设施对比
图5：现代仓库与非现代仓库对比
数据来源：运联研究院，中指院整理
二、近些年，国家在商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平、推进物流仓储行业健康发展等方面均有积极出台*策。
一方面，减免税费可以降低物流行业的进入和运行成本，进而提升整体效益。如大宗商品仓储用地城镇土地使用税减半征收等物流税费优惠*策。
另一方面，立足全局对物流枢纽进行前瞻性的规划，如到年布局建设30个左右国家物流枢纽，到年，布局建设个左右国家物流枢纽。
现有物流枢纽设施大多分散规划、自发建设，骨干组织作用发挥不足，物流枢纽间协同效应不明显，没有形成顺畅便捷的全国性网络；空间布局不完善，物流枢纽分布不均衡，西部地区明显滞后，部分地区还存在空白；一些物流枢纽与铁路、港口等交通基础设施以及产业集聚区距离较远，集疏水平重复建设问题，内部缺乏有效分工，集聚和配置资源要素的作用没有充分发挥。
三、物流地产盈利相对稳定，在持有模式上以基金持有和企业自持为主。
1）物流地产作为整个现代物流体系运作的基础设施，承担着仓储、配送、分拨等专业职能，同时通过为制造企业、物流企业、零售企业等客户提供园区租赁、运营等增值服务获取稳定收益。
在物流行业快速发展的带动作用及中高标准仓储不足行业痛点，为物流地产带来乐观的发展前景，且其可以通过管理服务获取更多经营性及增值收益，在一线城市物流地产的投资回报率普遍高于可比商办类持有物业。
2）整体的运作节奏包括选址拿地、开发建设、运营管理及基金运作等。
图6：物流地产运作模式
3）在持有模式上，可以分为基金持有和企业自持，前者以普洛斯与嘉民为代表，后者以宝湾物流为代表。
图7：基金持有模式
基金持有模式：物流地产商可以快速变现，基金可获取长期稳定收益。
物流地产企业通过基金转让方式快速实现物流资产变现，从而回笼资金，提高周转效率，进而开发更多的物流项目。物流地产基金在转入物流地产项目后，通过委托物业管理商运营，进而获取长期、稳定的租金收益。
以普洛斯为例，积极通过基金方式变现旗下物流资产，如2年成立规模70亿美元的中国物流基金二期，年携手中国人寿设立超百亿人民币规模的收益增值型基金，年在中国新设亿元收益型基金等。
自持运营模式：低成本融资项目更倾向于自持物流资产。
自持运营模式下，物流地产商从开发到建成后，直接移交至自有的物流管理部门，形成耦合的闭环模式。而项目若拥有低成本的融资渠道，则更倾向于自持物业。
以宝湾物流为例，物流地产项目的开发以国家开发银行的长期贷款为主，由于良好的运营，其利率低于市场利率。
四、智慧物流基础设施建设发力，智慧物流园区、智慧港口、智能仓储基地、数字仓库等一批新基建投入，促进“通道+枢纽+网络”的物流基础设施网络体系加快布局建设，未来物流园区智慧化、自动化将成为行业重要发展方向。
1）智慧管理系统提升业务运作效率、强化园区管理能力。
智慧物流园园区在大数据、云计划、物联网、AI、智能识别等先进技术的加持下，并基于传感器、通讯接口等硬件设施，构建起一个覆盖园区的物联网平台，进而实现业务的高效运作和园区的有效管理。
图8：智慧园区管理场景
系统通过预设各园区报警阈值及管理模型，对各子物流园区的消防水系统、安防周界系统、设施设备（含特种设备）、供配电系统等设施管理进行自动研判，通过采集园区日常运行数据，运用人工智能分析、自动识别并自动预警和派单处理，及时发现问题并由系统提供最佳解决方案，实现园区管理智能化。
2）结合业务特点构建业务场景的自动化。
仓储自动化结合新兴科技和真实场景，致力于解决存在于物流行业的成本和效率方面的问题，赋能整个物流产业链的升级。
图9：仓库自动化解决方案
如，配备输送机和机器人的先进系统实施分拣，可实现分拣全流程提速50%，并降低人工分拣错误；定制化仓储控制系统（WCS），可满足不同客户的货物分拣、发运需求；独立体积重量自动化测量设备，可测量无法上流水线的整托货物、易碎易变形货物以及异型货物的重量和体积。
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